Schönheitsreparaturen mit Fristenplan: Formulierung "regelmäßig" ist flexibel und nicht starr
Eine Schönheitsreparaturklausel in einem Wohnraummietvertrag, nach der die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter Zeitspannen durchzuführen sind, ist wirksam. Das hat der BGH entschieden (BGH, Beschl. v. 20.03.2012 – VIII ZR 192/11, GE 2012, 821 m. Anm. Schach, GE 2012, 790).
Im Fall nahm ein Vermieter den Mieter auf Schadensersatz wegen unzureichend durchgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch. Im Vertrag war vereinbart, dass die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter Fristen durchzuführen seien. Das Berufungsgericht sah darin eine "starre" Fristregelung. Der BGH war aufgerufen, zu dieser Frage der Revision zu entscheiden.
Im Ergebnis sah der BGH die vereinbarte Fristenregelung als flexibel und nicht als "starre" Fristenregelung an. Nach gefestigter BGH Rechtsprechung müssten vorformulierte Fristenpläne, mit denen die Schönheitsreparaturen geregelt sind, den Charakter einer Richtlinie und unverbindlichen Orientierungshilfe haben, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mietsache auch nach oben abgewichen werden könne. Für einen flexiblen Fristenplan spreche es, wenn der Schönheitsreparaturklausel zu entnehmen sei, dass die vorgesehenen Fristen lediglich für den Regelfall oder für einen "im Allgemeinen" stehenden Renovierungsbedarf gelten sollen. Dies gelte auch für die Formulierung "regelmäßig".
Mit dieser BGH-Entscheidung ist die gegenteilige Auffassung des KG (KG, Urt. v. 22.05.2008, GE 2008, 989 = WuM 2008, 398) obsolet. Dieses hatte die Formulierung "regelmäßig" noch als starre Fristenregelung angesehen, die zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel führen sollte.
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
