BGH: Zum maßgeblichen Wohnungszustand bei einer Modernisierung
In seinem Urteil vom 20.06.2012 hat der BGH entschieden, dass zuvor vom Mieter rechtmäßig durchgeführte Modernisierungen bei der Frage, ob eine Maßnahme des Vermieters eine Modernisierung darstellt, berücksichtigt werden müssen (BGH, Urt. v. 20.06.2012 - VIII ZR 110/11; Pressemitteilung Nr. 93/2012). Der Vermieter darf nicht lediglich den von ihm zur Verfügung gestellten Zustand der Wohnung zugrunde legen.
Eine angemietete Wohnung wurde ursprünglich mit Kohleöfen beheizt. Der Rechtsvorgänger des aktuellen Vermieters erlaubte dem damaligen Mieter, diese Ofenheizungen auf eigene Kosten durch eine Gasetagenheizung zu ersetzen. Bei einer späteren Neuvermietung zahlte der neue Mieter an seinen Vorgänger eine Ablösesumme für die Gasetagenheizung. Der aktuelle Vermieter forderte den Mieter später auf, den Anschluss der Wohnung an die nunmehr vorhandene Gaszentralheizung zu dulden. Er begründete die Duldungspflicht des Mieters mit einer Energieeinsparung und einer Wohnwertverbesserung gegenüber dem ursprünglichen Zustand der Wohnung. Aufgrund der Modernisierung kündigte er dem Mieter zudem eine Modernisierungsmieterhöhung von monatlich 19,66 Euro an. Der Mieter stimmte der Modernisierung nicht zu, worauf der Vermieter klagte.
Der BGH entschied nun, dass es bei der Beurteilung der Modernisierung auf den gegenwärtigen und nicht auf den vom Vermieter ursprünglich zur Verfügung gestellten Zustand der Wohnung ankomme. Lediglich vom gegenwärtigen Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen könnten hierbei unberücksichtigt bleiben. Ein Vermieter verhielte sich nämlich widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaube, auf eigene Kosten eine Modernisierung durchzuführen, aber andererseits diese rechtmäßigen Maßnahmen bei einer späteren Modernisierung unberücksichtigt lassen wolle. Dies schränke den Vermieter auch nicht in seiner Entscheidungsbefugnis ein, da er nicht verpflichtet sei, Modernisierungen des Mieters zuzustimmen. Selbst wenn er solchen Mietermodernisierungen zustimme, könne er die Zustimmung an Bedingungen knüpfen, so dass die vom Mieter vorgenommene Modernisierung nicht seinen eigenen Investitionsplänen entgegenstände. Der BGH verwies daher den Rechtsstreit zurück an das Landgericht, damit dieses prüft, ob der Austausch einer älteren Gasetagenheizung durch eine modernere Gasetagenheizung eine Modernisierung darstellt.
Hinweis: Vermieter sollten stets bedenken, welche Investitionen sie zukünftig tätigen wollen, bevor sie einer Mietermodernisierung zustimmen. Besteht die Gefahr, dass die Mietermodernisierung später eigenen Investitionsplänen entgegensteht, sollte von einer Zustimmung abgesehen werden. Auch beim Kauf einer Immobilie sollte man sich zuvor einen Überblick von etwaig vorhandenen Mietermodernisierungen machen, um eigene Investitionen richtig planen zu können.
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