Belegkopien: Kein Übersendungsanspruch bei ortsansässiger Verwaltung
Ein Mieter ist selbst dann nicht berechtigt, Kopien der Betriebskostenbelege zu verlangen, wenn dies mietvertraglich vereinbart ist und sich die Hausverwaltung in der Nähe zur Mietsache befindet (KG, Urt. v. 12.03.2012 - 12 U 72/11, GE 2012, 689).
Im Fall machte ein Vermieter von Geschäftsräumen gegen den Mieter Betriebskostennachzahlungen geltend. Vertraglich war geregelt, dass Betriebskostenbelege unter bestimmten Voraussetzungen zu übersenden sind. Die im selben Gebäudekomplex ansässige Hausverwaltung wies im Anschreiben zu den Betriebskostenabrechnungen darauf hin, dass die Betriebskostenunterlagen nach telefonischer Terminvereinbarung in der Verwaltung bereitlägen. Daraufhin hatte die Mieterin einmal schriftlich gebeten, einen Termin zur Belegeinsicht zu vereinbaren, worauf sie allerdings nicht mehr zurückgekommen war. Vielmehr behauptete sie, mehrfach auch telefonisch, um einen Einsichtnahmetermin gebeten zu haben, konnte dies aber nicht konkret belegen. Jedenfalls wurde der Mieterin angeboten, ihr acht bis zehn Aktenordner mit sämtlichen zu Grunde liegenden Belegen und Unterlagen bereitzustellen. Dies sah die Mieterin als "verdeckte Belegeeinsichtsverweigerung" an. Schließlich berief sich die Mieterin darauf, dass ein Übersendungsanspruch von Belegkopien vertraglich vereinbart sei.
Die Klage des Vermieters war erfolgreich. Nach Ansicht des Gerichts stand der Mieterin kein Zurückbehaltungsrecht zu. Die Verwaltung habe der Mieterin ausdrücklich angeboten, in die Belege Einsicht zu nehmen. Dies habe die Mieterin nicht genutzt. Auch wenn die Verwaltung auf die schriftliche Bitte der Mieterin, einen Termin zur Einsichtnahme zu vereinbaren, nicht reagiert habe, sei damit die Einsichtnahme nicht verweigert worden. Denn die Mieterin sei ebenfalls untätig geblieben und habe nicht an die vormals erbetene Terminvereinbarung erinnert. Der Vermieter sei auch nicht verpflichtet gewesen, Belegkopien zu übersenden, obwohl dies vertraglich vereinbart sei. Denn der Mieterin sei es zumutbar gewesen, die Belege bei der im gleichen Gebäudekomplex ansässigen Verwaltung einzusehen. Eine "verdeckte Belegeeinsichtsverweigerung" liege ebenfalls nicht vor. Der Vermieter sei lediglich verpflichtet, die Belege geordnet zu präsentieren. Bei umfangreichen Abrechnungen gehöre dazu, die Belege zu einzelnen Kostenarten oder Kostenblöcken zusammenzufassen und jeweils durch ein Deckblatt zu trennen. Dem Mieter müsse es möglich sein, die Belege zügig zu kontrollieren. Hier habe die Mieterin nichts Konkretes vorgetragen, warum ihr dies nicht möglich gewesen sei.
Die Entscheidung knüpft an die Grunsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs an (BGH, Urt. v. 08.03.2006 - VIII ZR 78/05, NZM 2006, 340). Danach kann der Mieter grundsätzlich nicht vom Vermieter beanspruchen, dass ihm Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung übersandt werden. Gleiches gilt auch dann, wenn der Vermieter ihm aus Gefälligkeit bereits einige Belegkopien übersandt hat (BGH, Urt. v. 13.09.2006 - VIII ZR 71/06, NZM 2006, 926). Eine Übersendungsanspruch besteht aber ausnahmsweise dann, wenn es dem Mieter nicht zugemutet werden kann, die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters einzusehen. Wann dies der Fall ist, ist vom Gericht einzelfallabhängig zu würdigen. Ein studienbedingter Auslandsaufenthalt des Mieters kann eine Belegeinsicht vor Ort unzumutbar machen (BGH, Beschl. v. 19.01.2010 - VIII ZR 83/09).
Haus & Grund Leipzig | RA Eric Lindner
