BGH: Verwirkung vor Verjährung bei Betriebskostennachforderungen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 21.02.2012 - VIII ZR 146/11 entschieden, dass ein Anspruch unter ganz besonderen Umständen auch vor Ablauf der Verjährungsfrist verwirkt werden kann. Besondere Gründe sah der BGH hier darin, dass der Vermieter in den drei vorangegangenen Jahren Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen verjähren ließ und nicht gerichtlich geltend gemacht hat.
Mit Schreiben vom 30.06.2006 hatte der Vermieter die Betriebskosten für das Jahr 2005 abgerechnet. Daraufhin verstrichen dreieinhalb Jahre, ehe der Vermieter den Nachforderungsanspruch kurz vor der am 31.12.2009 ablaufenden Verjährungsfrist gerichtlich geltend machte.
Der BGH verweigerte den Nachzahlungsanspruch unter Hinweis auf die Verwirkung durch die in diesem Fall vorliegenden besonderen Umstände. Die Verwirkung im Rechtssinne ist eine Fallgruppe einer (stark einzelfallbezogenen) unzulässigen Rechtsausübung, die dann angenommen wird, wenn ein Vertragspartner "illoyal verspätet" Rechte geltend macht. Neben einem Zeitmonent muss vor allem auch ein Umstandsmoment vorliegen, aus dem der andere Vertragsparnter schließen musste, dass bestimmte Ansprüche nicht geltend gemacht werden (Erman/Hohloch, BGB, Bd. I, 13. Aufl., 2011, § 242 Rdnr. 123).
Hier habe der Vermieter zum einen bei im Wesentlichen identischen Betriebskostenabrechnungen in den Jahren 2001 bis 2004 nicht auf die Einwände des Mieters reagiert und die Nachforderungsansprüche verjähren lassen und nicht gerichtlich geltend gemacht. Aus der Tatsache, dass der Vermieter keine Bemühungen unternahm, seine Forderungen aus den Vorjahren gerichtlich zu verfolgen, konnte sich bei dem Mieter über die Jahre der Eindruck verfestigen, dass seine Beanstandungen Erfolg hatten und der Vermieter zwar Betriebskostenabrechnungen vorlegen, aber die daraus folgenden Forderungen auf sich beruhen lassen und nicht gerichtlich durchsetzen werde. Bedeutung maß das Gericht darüber hinaus dem Umstand zu, dass die Wohnung 2007 von den Mietern im Wege der Zwangsversteigerung erworben worden war und damit das Mietverhältnis beendet wurde.
Haus & Grund Deutschland
Haus & Grund Leipzig | RA Eric Lindner
