Minderung bei Bauarbeiten im Wohnumfeld?
Ein Mieter ist nicht berechtigt, die Miete zu mindern, wenn er mit nachteiligen Veränderungen des Wohnumfelds rechnen muss. Dies gilt etwa bei einer Wohnung in der Zentrumslage einer Großstadt, auch wenn keine Baulücken in der Umgebung erkennbar sind. Das hat aktuell das Landgericht Berlin entschieden (LG Berlin, Info M 2012, 163, nicht rechtskräftig).
Der Mieter hat im Jahr 2000 eine Wohnung in der Berliner Innenstadt bezogen, die sieben Jahre später umfassend saniert wird. Der Vermieter machte im Fall rückständige Miete geltend, nachdem der Mieter wegen lärm- und schmutzintensiven Entkernungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück die Miete gemindert hatte.
Ohne Erfolg. Das Landgericht Berlin sieht keine Minderungsberechtigung. Der im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB geschuldete Standard sei durch Auslegung zu ermitteln. Nicht jede nachteilige Veränderung des Wohnumfelds berechtige zur Mietminderung. Maßgeblich sei, ob der Mieter damit rechnen musste, was das Gericht hier für die Berliner Innenstadt bejahte.
Konsequenzen für die Praxis: Sofern schon bei Mietvertragsabschluss für den Mieter erkennbare "Warnsignale" vorliegen, die auf Bautätigkeiten hindeuten können, soll eine Mietminderung ausscheiden (Grützmacher, Info M 2012, 163). Dies gilt nicht nur für Baulücken oder sanierungsbedürftige Gebäude in der Umgebung, sondern auch bei leerstehenden, erheblich verfallenen Nachbargebäuden mit zerbrochenen Fensterscheiben. Der Vermieter sollte in diesen Fällen, sofern möglich, schon bei Vertragsschluss schriftlich im Vertragstext auf Warnsignale hinweisen ("Dem Mieter ist bekannt, dass..." oder "Der Mieter wurde darauf hingewiesen, dass..."). Dann ist eine Minderung gesetzlich ausgeschlossen. Ansonsten bleibt die weitere Entwicklung abzuwarten, zumal die Nichtzulassungsbeschwerde in diesem Fall beim BGH liegt.
In diesem Zusammenhang ist auf eine aktuelle BGH-Entscheidung hinzuweisen, wonach ein Mieter nicht gehalten ist, bei wiederkehrenden Mietmängeln ein "Mängelprotokoll" zu führen (BGH, Urt. v. 29.02.2012 - VIII ZR 155/11, Info M 2012, 153). Vielmehr genüge es, wenn der Mieter die Art der Beeinträchtigung und ungefähre Angaben zu Tageszeiten, Wiederholungsfrequenten und Dauer der Beeinträchtigungen machen kann.
Haus & Grund Leipzig | RA Eric Lindner
