Staffelmiete: Fehler machen Klauseln nur teilweise unwirksam
Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist nur hinsichtlich des über zehn Jahre hinausgehenden Zeitraums unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) u.a. mit Urteil vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11 entschieden.
Im Verfahren machte ein Vermieter gegen seine Mieter u.a. Mietzahlungsansprüche aus einer Staffelmietvereinbarung geltend. Mietvertraglich war dazu Folgendes vereinbart: "Es wird eine Staffelmiete vereinbart, die Miete staffelt sich jährlich um 3 %, siehe Rückseite der Hausordnung." Auf der von den Parteien unterzeichneten Rückseite der Hausordnung heißt es:
"Die Miete staffelt sich wie folgt:
Ab 1.9.2003 863,14
ab 1.9.2004 889,04
ab 1.9.2005 915,72
ab 1.9.2006 943,20
ab 1.9.2007 971,50
ab 1.9.2008 1.000,65
ab 1.9.2009 1.030,67
ab 1.9.2010 1.061,59
ab 1.9.2011 1.093,44
ab 1.9.2012 1.126,25
Bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31. 8. 2013 staffelt sich die Miete weiterhin jährlich um 3 %."
Die Mietzahlungsansprüche wurden dem Vermieter vom BGH zugesprochen. Die Staffelmietvereinbarung sei entgegen der Ansicht der Mieter für die ersten zehn Jahre wirksam. Zwar verstoße die Vereinbarung gegen § 557a Abs. 1 BGB, da für die Zeitdauer nach dem 31.08.2013 kein Geldbetrag ausgewiesen sei. Diese Teilunwirksamkeit der Vereinbarung führe aber nicht dazu, dass die gesamte Staffelmietvereinbarung unwirksam sei, da offensichtlich sei, dass die Parteien auch ohne diesen unwirksamen Teil abgeschlossen hätten (§ 139 BGB). Vielmehr könne davon ausgegangen werden, dass die Parteien, wenn ihnen das gesetzliche Erfordernis einer Betragsangabe der Mietsteigerungen bewusst gewesen wäre, von der Staffelmietvereinbarung nicht insgesamt abgesehen hätten. Andere Anhaltspunkte seien jedenfalls auf Grundlage des festgestellten Sachverhalts nicht vorhanden.
Mit dieser Entscheidung ist die gegenteilige Auffassung (LG Halle, ZMR 2004, 821; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., 2011, § 557a Rdnr. 37; ders., jurisPR-MietR 25/2009 Anm. 1) obsolet. Es wäre wünschenswert gewesen, wenn der Senat in der Entscheidung weiter ausgeführt hätte, weshalb gerade nicht von einer Gesamtnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung auszugehen sei, da dies gerade von § 139 BGB widerleglich vermutet wird.
Haus & Grund Leipzig | RA Eric Lindner
