Betriebskostenabrechnung: Vorauszahlungen müssen nicht zwingend angegeben sein
Eine Betriebskostenabrechnung, bei der keine Vorauszahlungen des Mieters eingestellt oder in Ansatz gebracht worden sind, ist wirksam. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) u.a. mit Urteil vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11 entschieden.
Im Streitfall waren in den Heizkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2006/2007 und 2007/2008 jeweils die auf die Nutzereinheit der Mieter entfallenden Heizkosten berechnet. Vorauszahlungen der Mieter auf diese Kosten waren nicht in den Abrechnungen berücksichtigt oder in Ansatz gebracht. Die Mieter meinten, die Heizkostenabrechnungen seien formell unwirksam.
Damit waren die Mieter nicht erfolgreich. Der BGH entschied, dass die Heizkostenabrechnungen formell wirksam sind. In formaler Hinsicht genüge es, wenn Betriebskostenabrechnungen den allgemeinen Anforderungen von § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthielten. Sofern nichts Besonderes vereinbart sei, seien folgende Angaben erforderlich: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.
Dabei seien, worauf der Senat ausdrücklich nochmals hinwies, an eine Abrechnung in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Eine Betriebskostenabrechnung solle einen Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, mithin gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Demgegenüber sei die Frage, ob angesetzte Vorauszahlungen zu hoch oder zu niedrig ausfielen lediglich inhaltliche Fehler. Das gleiche gelte für den Fall, dass der Vermieter überhaupt keine Vorauszahlungen berücksichtigt oder in Ansatz gebracht habe. Auch in diesem Fall könne der Mieter anhand seiner Unterlagen ohne weiteres feststellen, ob dies berechtigt sei oder nicht.
Haus & Grund Leipzig | RA Eric Lindner
