Trinkwasserverordnung 2011: Sind auch Wohnungseigentümergemeinschaften betroffen?
Seit 01.11.2011 gilt eine novellierte Trinkwasserverordnung (BGBl. 2011 I, 748), bei der gegenüber dem bisherigen Recht erweiterte Pflichten für Haus- und Wohnungseigentümer aufgestellt wurden (News vom 02.02.2012). Wichtigste Neuerung ist hierbei die Pflicht, die zentrale Warmwasserinstallation in der Regel einmal jährlich auf Legionellen untersuchen zu lassen. Hierbei ist seit Inkrafttreten der novellierten Trinkwasserverordnung verstärkt die Frage aufgetreten, ob vom neuen Pflichtenkatalog auch Wohnungseigentümergemeinschaften erfasst sind.
Diese Frage ist nach dem gegenwärtigen Stand zu bejahen. Die neue Untersuchungspflicht nach § 14 Abs. 3 S. 1 TrinkwV richtet sich nicht nur an "Unternehmer", sondern auch an "sonstige Inhaber einer Wasserversorgungsanlage" nach § 3 Abs. 1 Nr. 2 lit. e TrinkwV, in der sich eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik befindet. Gegenüber dem früheren Begriff der "Hausinstallation" wurde nunmehr in der Verordnung der neue Begriff "Trinkwasserinstallation" gewählt, der verschiedene Warmwasseraufbreitungsysteme erfassen soll (Seeliger/Wrede, ZFW 2012, 14 [17]). Unter einer "Großanlage" wird eine Warmwasserinstallation mit mehr als 400 l Speichervolumen und/oder Warmwasserleitungen mit mehr als 3 l Inhalt zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle, also der Zapfstelle, verstanden (DVGW-Arbeitsblatt W 551). Adressat ist demnach auch die Wohnungseigentümergemeinschaft (Pfeiffer, MietRB 2011, 392 [393]). Denn die Trinkwasserinstallation gehört jedenfalls bis zum Abzweig in das jeweilige Sondereigentum zum Gemeinschaftseigentum (vgl. auch BGH, Urt. 08.07.2011 – V ZR 176/10, GE 2011, 1165).
Überdies richtet sich die Trinkwasserverordnung auch an vermietende Wohnungseigentümer. Nach § 3 Abs. 1 Nr. 10 TrinkwV wird unter einer gewerblichen Tätigkeit eine unmittelbare oder mittelbare, zielgerichtete Bereitstellung von Trinkwasser im Rahmen einer selbstständigen, regelmäßig und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübten Tätigkeit verstanden. In der Gesetzesbegründung heißt es dazu, dass davon immer auszugehen sei, wenn dies unmittelbar aus einer Tätigkeit resultiert, für die ein Entgelt geleistet wird, etwa bei der Vermietung von Wohnraum (Pfeiffer, MietRB 2011, 392 [393]; Seeliger/Wrede, ZFW 2012, 14 [17]).
Haus & Grund Leipzig | RA Eric Lindner
