Kleinreparaturen: Welche Gegenstände sind erfasst?
Aufgrund einer Kleinreparaturklausel darf ein Mieter nur verpflichtet werden, die Kosten für Reparaturen an solchen Bestandteilen der Mietsache zu erstatten, auf die er innerhalb seines vertragsgemäßen Mietgebrauchs häufig zugreift und deren Lebensdauer er durch einen pfleglichen und schonenden Umgang beeinflussen kann (AG Berlin-Charlottenburg, Urt. v. 31.08.2011- 212 C 65/11, Info M 2012, 55).
Im Fall machte ein Vermieter gegen seinen Mieter eine Kostenerstattung geltend, wozu er sich auf die im Mietvertrag enthaltene "Kleinreparaturklausel" berief. Diese hatte folgenden Wortlaut:
"Der Mieter trägt außerdem ohne Rücksicht auf Verschulden die Kosten kleinerer Instandsetzungsarbeiten an denjenigen Gegenständen und Einrichtungen, die seinem direkten und häufigen Zugriff unterliegen, wie Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Rolläden, Jalousien, Fensterläden und Markisen bis zu einem Betrag von jeweils 90,00 Euro pro Einzelfall und bis zu 7 % der Jahresnettokaltmiete pro Jahr von z.Z. in Höhe von 266,28 Euro."
In der Wohnung musste eine freiliegende Abflussleitung im Bad repariert werden, wobei diese demontiert und ein Kunststoffübergang erneut wurde. Der Vermieter verlangt vom Mieter, dass dieser ihm die dafür entstandenen Kosten in Höhe von 81,52 EUR erstattet.
Erfolglos. Das Gericht weist die Klage des Vermieters ab. Es sei formularvertraglich möglich und zulässig, dem Mieter die Kosten für kleinere Instandhaltungsarbeiten aufzubürden, wenn diese in angemessener Höhe betragsmäßig begrenzt seien. Dies sei hier erfolgt. Dennoch greife die Klausel schon dem Wortlaut nach nicht ein. Darin sei von einem "direkten Zugriff" die Rede, was einen "quasi alltäglichen" Zugriff voraussetze. Auf ein Abwasserrohr greife ein Mieter in diesem Sinne nicht dauerhaft zu.
In Betracht komme allenfalls noch ein Schadensersatzanspruch des Vermieters, wenn der Mieter – schuldhaft – diesen Bestandteil der Mietsache beschädigt habe. Dazu sei indes nichts vorgetragen.
Die Entscheidung liegt auf der Linie der Instanzrechtsprechung. Es genügt nicht, dass der Mieter theoretisch jederzeit die Möglichkeit hat, auf einen bestimmten Gegenstand oder einen konkreten Bestandteil zuzugreifen (wie hier auf eine freiliegende Rohrleitung). Dies muss auch üblicherweise auch rein tatsächlich geschehen (Metter-Roeb, Info M 2012, 55). Dieser Gesichtspunkt wird häufig in der Praxis außer Acht gelassen. Zuletzt wurde zum Thema "Kleinreparaturen" entschieden, dass eine Duschstange und eine Duschabtrennung nicht zu den "Installationsgegenständen für Wasser" gehören (AG Hamburg-Barmbek, GE 2011, 957; News vom 08.08.2011).
Haus & Grund Leipzig | RA Eric Lindner
