Abmahnung vor Kündigung bei Zahlungsverspätung
Für eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen einer Pflichtverletzung des Mieters ist es grundsätzlich erforderlich, dass der Vermieter vorher abmahnt. Aus der Abmahnung muss hervorgehen, dass der Vermieter für die Wiederholungsfall eine Kündigung androht (LG Berlin, GE 2012, 343).
Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Mieterin über einen Zeitraum von drei Jahren die Miete zumeist um einige Tage verspätet gezahlt. Dies beanstandete die Vermieterin mehrmals schriftlich, ohne jedoch eine Kündigung für die Wiederholungsfall anzudrohen. Die Vermieterin kündigte später außerordentlich fristlos und fristgerecht. Daraufhin beantragte die Mieterin festzustellen, dass die Kündigungen unwirksam seien.
Mit Erfolg. Die zahlreichen schriftlichen Zahlungsaufforderungen der Vermieterin waren ohne Androhung von Konsequenzen wirkungslos. Für eine wirksame Abmahnung sei es notwendig, dass der Vermieter für die Wiederholungsfall die Kündigung angedroht. Zwar sei für eine fristgemäße Kündigung im Grundsatz keine Abmahnung notwendig, dennoch könne diese einer Pflichtverletzung des Mieters das erforderliche Gewicht verleihen. Daran fehle es hier, denn die Vermieterin habe das Zahlungsverhalten der Mieterin immer wieder hingenommen und auch Ratenzahlungsvereinbarungen angeboten. Deswegen seien sowohl die außerordentliche fristlose Kündigung als auch die fristgemäße Kündigung unwirksam.
Haus & Grund Leipzig | RA Eric Lindner
