Dingliches Wohnrecht und Umlage von Betriebskosten
Der BGH hat seine Rechtsprechung zum dinglichen Wohnungsrecht fortentwickelt, was die Voraussetzungen einer Kostenbeteiligung des Wohnungsberechtigten gegenüber dem Eigentümer anbelangt (BGH, Urt. v. 21.10.2011 – V ZR 57/11, MietRB 2012, 51). Der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts hat sich danach an den Kosten zu beteiligen, die dem Eigentümer durch die gewöhnliche Unterhaltung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen entstehen.
Im vom BGH entschiedenen Fall bestand für den Beklagten ein unentgeltliches dingliches Wohnungsrecht an einer im Haus der Eigentümerin (und späteren Klägerin) befindlichen Wohnung. Seit dem Jahr 2000 nutzte der Wohnungsrechtsinhaber nicht mehr. Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Beteiligung an den Kosten für Heizung und Warmwasser. Dabei stützt sie sich auf Heizkostenabrechnungen, in denen die entstandenen Gesamtheizkosten zu 30 % verbrauchsunabhängig nach der Wohnfläche umgelegt wurden. Mit ihrer Klage macht die Klägerin aus diesen Heizkostenabrechnungen die auf die Wohnung des Wohnungsrechtinhabers entfallenden Grundkosten geltend.
Erfolgreich. Nach Auffassung des BGH hat der Wohnungsberechtigte trotz der Unentgeltlichkeit des Wohnungsrechtes verbrauchsabhängige Kosten wie Strom, Wasser und Heizung zu tragen, weil es sich nicht um Kosten der Wohnung, sondern um die erst durch die Ausübung des Wohnungsrechtes verursachten Kosten ihrer Nutzung handelt. Die Verpflichtung des Wohnungsberechtigten, anteilige verbrauchsunabhängige Kosten von Heizung und Warmwasserbereitung zu tragen, folgen nach Auffassung des BGH daher, dass die Zentralheizung und die Wasseraufbereitungsanlage zu den gemeinschaftlichen Anlagen im Sinne von § 1093 Abs. 3 BGB gehört. § 1093 Abs. 1 BGB verweise wiederum auf Vorschriften aus dem Recht des Nießbrauchs, u.a. auf § 1041 BGB. Diese verpflichte den Berechtigten dazu, die Wohnung, nicht aber die gemeinschaftlichen Anlagen zu erhalten. Demgegenüber sei der Eigentümer verpflichtet, gemeinschaftliche Anlagen zu unterhalten. Deswegen folge aus einer Interessenabwägung, dass der Eigentümer nicht verpflichtet sei, anteilige verbrauchsunabhängige Kosten von Heizung und Warmwasseraufbereitung zu tragen. Insoweit ist die Pflicht des Wohnungsberechtigten, sich an diesen Kosten zu beteiligen, ein Korrelat zu der Nutzungsbefugnis an den gemeinschaftlichen Anlagen (Grziwotz, ZfIR 2012, 91).
Unabhängig von der aktuellen Entscheidung, die eine umstrittene Frage der Praxis endgültig klärt, ist jeder Vertragspartei die über ein Wohnungsrecht verhandelt, zu empfehlen, die Problematik der Betriebskosten rechtsgeschäftlich zu regeln (dazu BGH, Urt. v. 25.09.2009 – V ZR 36/09). Hat der Berechtigte auf Grundlage einer derartigen Vereinbarung dann die Betriebskosten zu tragen und Vorauszahlungen geleistet, ist § 556 Abs. 3 BGB analog anwendbar (Lehmann-Richter, MietRB 2012, 51).
Haus & Grund Leipzig | RA Eric Lindner
