BGH: Hauswartskosten und Betriebsstrom bei der Betriebskostenabrechnung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu verschiedenen Fragen im Betriebskostenrecht seine Rechtsprechung vermieterfreundlich fortentwickelt (BGH, Hinweisbeschl. v. 13.09.2011 - VIII ZR 45/11, NZM 2012, 96; News vom 15.08.2011). Dies betrifft vor allem Fragen des Betriebsstroms der Heizungsanlage, der Bildung einer Abrechnungseinheit sowie die Kosten des Hauswarts.
Betriebsstrom der Heizungsanlage und Bildung einer Abrechnungseinheit
Danach ist eine Heizkostenabrechnung, die nichts über die Kosten des Betriebsstroms der Heizungsanlage aussagt, weder formell noch materiell zu beanstanden. Ferner ist die nachträgliche, ankündigungslos in der Betriebskostenabrechnung enthaltende Bildung einer Abrechnungseinheit zulässig. Soweit ein Mieter konkrete Einwendungen hinsichtlich der in einer Betriebskostenabrechnung angesetzten Hauswartkosten geltend machen will, ist er gehalten, vorher Einsicht in den Hauswartvertrag zu nehmen.
Im vom BGH entschiedenen Fall waren in einer Heizkostenabrechnung die Kosten des Betriebsstroms der Heizungsanlage nicht in der Abrechnung aufgeführt, weshalb der Mieter die Abrechnung insoweit für formell unwirksam hielt. Darin sei ein unzulässiger Vorwegabzug zu sehen, der die Abrechnung unter dem Gesichtspunkt der Gesamtkostenangabe formell unwirksam mache. Der BGH hingegen entschied, dass die Abrechnung weder formell noch inhaltlich deswegen unrichtig sei, da dies nicht zum Nachteil des Mieters führe.
Wie der Betriebsstrom der Heizungsanlage richtig abzurechnen ist, hat der BGH Anfang 2008 entschieden. Danach können die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind (BGH, Urt. v. 20.02.2008 – VIII ZR 27/07, NZM 2008, 403). Das Verfahren, wie ein Vermieter die Betriebsstromkosten der Heizungsanlage ermitteln und in der Abrechnung zu berücksichtigen hat, wurden seit dem vom BGH nicht entschieden. Viele Vermieter behelfen sich damit, als Richtgröße für den Heizungsbetriebsstromanteil 3 bis 5 Prozent der Brennstoffkosten angesetzen (dazu LSG Baden-Württemberg, Urt. v. 25.03.2011 – L 12 AS 2404/08; Lammel, Heizkostenverordnung, 3. Aufl., 2010, § 7 Rdnr. 91). Doch diese Methode ist nicht unumstritten (Pfeiffer, Die neue Heizkostenverordnung, 4. Aufl., 2010, S. 159). Vorzugswürdig erscheint es deshalb, den Betriebsstromanteil der Heizungsanlage anhand der Energiekennwerte der jeweiligen Heizungsanlage zu ermitteln. Dabei werden die Energiekennwerte der Heizungsanlage mit den Heiztagen und dem Strompreis multipliziert.
Schließlich ist es möglich, die Stromkosten der Heizanlage anhand von Standardkennwerten marktüblicher Anlagensysteme, die sich aus der DIN 4701-10 ergeben, zu ermitteln (siehe Abbildung). In dieser DIN sind für typische Heizanlagen Stromverbrauchswerte in kWh je Quadratmeter Gebäudenutzfläche angegeben (Peters, Handbuch zur Wärmekostenabrechnung, 14. Aufl., 2010, S. 361).
Wichtig ist in diesem Zusammenhang schließlich, dass die geschätzten Stromkosten in jedem Falle als solche kenntlich gemacht werden. Aus der Abrechnung muss sich ergeben, dass eine Schätzung vorliegt, andernfalls ist die Abrechnung insoweit formell fehlerhaft. Darüber hinaus sind die Schätzgrundlagen offenzulegen, damit die Abrechnung inhaltlich korrekt ist. Die Schätzgrundlagen können hingegen auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist mitgeteilt oder ergänzt werden (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 12. Aufl., 2011, Rdnr. 5092), solange die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist.
Darüber hinaus sah es der BGH in der aktuellen Entscheidung ebenso als zulässig an, dass die (bedingt durch eine Heizungsanlage zur Versorgung von mehreren Gebäuden) gebildete Abrechnungseinheit "stillschweigend" erst in der Betriebskostenabrechnung ersichtlich geworden ist, ohne dass dies vorher vom Vermieter angekündigt wurde.
Hauswartskosten bei Abrechnungseinheit und zwei Verträgen
Nach Auffassung des BGH waren auch die Kosten des Hauswarts umlagefähig. Hierzu hatte der Mieter gerügt, dass zwei Hauswartsverträge existierten, einerseits für das gesamte Objekt, andererseits für die im Sondereigentum des Vermieters befindlichen Wohnungen, wobei letzterer teilweise auch nicht umlagefähige Instandsetzungstätigkeiten beinhaltete. Dieser Umstand führt nach Auffassung des BGH nicht dazu, dass der Vermieter nun auch die Hauswarts Kosten für das Objekt aufzuschlüsseln hatte. Vielmehr obläge es dem Mieter, gegebenenfalls aufgrund einer Einsichtnahme in den Hauswartsvertrag und die insoweit erteilten Abrechnungen, die geltend gemachten Kosten konkret zu bestreiten.
Grundsteuer bei vermieteter Eigentumswohnung (Einzelsteuerbescheid, Direktumlage)
Schließlich waren nach dem BGH auch die Grundsteuerkosten der vermieteten Eigentumswohnung ordnungsgemäß umgelegt. "Die Grundsteuer ist von der Kommune direkt für die jeweilige Wohnung erhoben worden, so dass es eines Umlageschlüssels nicht bedurfte und die Grundsteuer lediglich 'direkt' – wie in der Abrechnung auch ausgewiesen –" [...] weiterzugeben war.
Haus & Grund Leipzig | RA Eric Lindner
