Vermietungsabsicht in Ballungszentren: Vermieter sollten Makler beauftragen
Bei hochpreisigen Wohnungen reicht es für den Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht nicht aus, nur (wenige) Zeitungsanzeigen zu schalten. In Ballungsgebieten ist vielmehr zusätzlich die Einschaltung eines Maklers üblich, da die gegebenenfalls fällige Courtage kein Hinderungsgrund für potenzielle Mieter darstellt. Dies hat das Finanzgericht (FG) Köln entschieden (Urt. v. 15.12.2011 - 10 K 1365/09, nicht rechtskräftig).
Im zu entscheidenden Fall hatten die Eigentümer im Jahr 2006 eine zuvor vermietete Doppelhaushälfte renoviert und umgebaut und die entstehenden Kosten als Erhaltungsaufwand steuerlich geltend gemacht. Zu den Sanierungsarbeiten war es aufgrund eines Wasserschadens in den Wohnungen gekommen. Zur Vermietung schalteten die Kläger Ende 2006 vier Vermietungsanzeigen in örtlichen Zeitungen. Schließlich zogen sie selbst in das Haus ein. Das Finanzamt erkannte die Kosten der Sanierung nicht als Werbungskosten an, da die Kläger ihre ernsthafte Vermietungsabsicht nicht überzeugend dargelegt hätten. Aufgrund der Größe und der verlangten Miete sei die Immobilie nur für einen kleinen Kreis von Mietinteressenten interessant gewesen. Zu ernsthaften Vermietungsbemühungen hätte deshalb die Einschaltung eines Maklers gehört. Hiergegen wendeten sich die Kläger. Nach mehr als zwanzigjähriger Vermietung der Immobilie sei der letzte Mieter wegen des Wasserschadens ausgezogen. Daher habe man sich zur Sanierung und erst nach letztlich erfolgloser Mietersuche zur Selbstnutzung entschieden. Die Absicht zu vermieten, sei zum Zeitpunkt der Renovierung vorhanden gewesen, einen Makler habe man wegen der damit verbundenen Kosten nicht beauftragt.
Das FG folgte dem nicht. Zum Zeitpunkt der im Streitjahr entstandenen Aufwendungen habe keine Vermietungsabsicht mehr bestanden. Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung seien nur dann als (vorweggenommene) Werbungskosten abziehbar, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen habe, Vermietungseinkünfte zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgebe. Dabei sei der endgültige Vermietungsentschluss eine innere Tatsache, die der Steuerpflichtige durch objektive Umstände belegen müsse. Vorliegend sei es unerheblich, dass das Haus vor der Sanierung dauerhaft vermietet war und der Auszug des letzten Mieters aufgrund des Wasserschadens erfolgt sei. Entscheidend sei vielmehr, dass die Kläger ihre Vermietungsabsicht während der Zeit der Renovierungen nicht dargelegt hätten. Es sei für höherpreisige Objekte in guter Lage nicht ausreichend, lediglich vier Zeitungsanzeigen aufzugeben, um eine ernsthafte Vermietungsabsicht zu dokumentieren. Im zu entscheidenden Fall habe die Einschaltung eines Maklers nahegelegen, die jedoch nicht erfolgt sei. Im Bereich von Ballungsgebieten sei eine erfolgreiche Vermietung vielfach nur über Makler möglich, so das Gericht weiter. Eine zu zahlende Courtage sei dabei vorliegend kein Hinderungsgrund für potenzielle Mieter, da das Vermietungsobjekt im höherpreisigen Segment anzusiedeln sei und damit ohnehin nur wirtschaftlich leistungsfähige Interessenten anspreche. Die Renovierungskosten seien auch nicht als nachträgliche Werbungskosten anzuerkennen, wenn sie nach Auszug des Mieters zur Beseitigung von Schäden und Abnutzungen in der Wohnung mit Rücksicht auf die künftige Selbstnutzung vorgenommen werden, wie dies vorliegend der Fall gewesen sei.
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