Mieterbund rudert zurück: Kosten für Legionellenüberprüfung sind Betriebskosten
Anfang November sorgten der Deutsche Mieterbund sowie mehrere Mietervereine für Verwirrung. Sie verbreiteten die Auffassung, dass die Kosten für regelmäßige Legionellentests nach der neuen Trinkwasserverordnung nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden könnten. In der Dezember-Ausgabe seiner Mieterzeitung schwenkt der Mieterbund nun auf den von Haus & Grund stets verfolgten Kurs ein: Bei den Kosten der Legionellentests handelt es sich um Betriebskosten, die der Vermieter über die jährliche Betriebskostenabrechnung auf die Mieter im Haus abwälzen kann.
"Vermieter, die in ihren Mietverträgen die Umlage von Betriebskosten mit Bezug auf die Betriebskostenverordnung vereinbart haben, können diese Kosten selbstverständlich auf die Mieter umlegen", stellte der Geschäftsführer von Haus & Grund Leipzig, Rechtsanwalt Eric Lindner, klar. Aber auch Modernisierungskosten können auf Mieter im Zuge der Legionellenüberprüfung zukommen. Die Anzahl der erforderlichen Proben soll offenbar so gewählt werden, dass jeder Steigstrang erfasst wird. Außerdem soll am Warmwasservorlauf und -rücklauf sowie an einer Entnahmestelle eine Probe zu entnehmen sein. Soweit vor allem bei den vor 1990 gebauten Warmwasserbereitungsanlagen am Vor- und Rücklauf möglicherweise Wasserhähne eingebaut werden müssen, um die Proben entnehmen zu können, handelt es sich um Baumaßnahmen, für die eine Mieterhöhung in Betracht kommt (Blümmel, GE 2011, 1396). Diese Baumaßnahmen muss ein Vermieter dann nämlich auf Grund von Umständen durchführen, die er nicht zu vertreten hat (im Sinne von § 559 Abs. 1 Var. 2 BGB). Solche sog. unvertretbaren Maßnahmen rechtfertigen eine Mieterhöhung (Blümmel, GE 2011, 1396). Sie werden wie eine Modernisierungsmieterhöhung behandelt.
Hintergrund: Seit 01.11.2011 sind Vermieter von Mehrfamilienhäusern zu jährlichen Legionellentests verpflichtet, wenn in ihren Häusern Trinkwasser zentral erwärmt wird (News v. 14.11.2011, 07.11.2011, 11.10.2011, 12.08.2011 und 09.08.2011). Die Untersuchung kostet bei einem Haus mit acht Wohnungen voraussichtlich etwa 200 Euro pro Jahr. Von den jährlichen Legionellentests sind Eigentümer folgender zentraler Trinkwasseranlagen betroffen: wenn das Speichervolumen mehr als 400 Liter beträgt oder das Rohrleitungsvolumen zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle mehr als 3 Liter aufweist.
Haus & Grund Leipzig | RA Eric Lindner
