Leipziger Mietspiegel: Landgericht entscheidet zum Begründungserfordernis
Ein Mieterhöhungsverlangen auf Grundlage des Mietspiegels der Stadt Leipzig ist nur dann formell wirksam, wenn der Vermieter das Tabellenformular mit mietpreisbildenden Merkmalen sowie den aus seiner Sicht anzusetzenden Zu- und Abschlägen ausfüllt. Das geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Leipzig hervor, worauf Rechtsanwalt Eric Lindner vom Leipziger Ortsverein der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hinweist (LG Leipzig, Verf. v. 30.08.2011 - 01 S 262/11).
Im Fall machte der Vermieter (über eine Immobilienverwaltung) schriftlich eine Mieterhöhung geltend. Die Mieterhöhung wurde mit der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete begründet. Dabei wurde auf den "qualifizierten" Mietspiegel der Stadt Leipzig verwiesen, dessen Mietspiegeltabelle unausgefüllt zur Information beigelegt wurde. Das Mieterhöhungsverlangen enthielt sonst keine Angaben, wie die neue Miethöhe ermittelt wurde. Der Mieter wandte sich gegen die Mieterhöhung, da diese ohne Begründung formell unwirksam sei.
Die Klage des Vermieters blieb sowohl beim Amtsgericht als auch beim Landgericht Leipzig erfolglos. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters wurde als formell unwirksam angesehen, weil es nicht begründet gewesen sei. Die Begründung soll es dem Mieter ermöglichen zu prüfen, ob das Erhöhungsverlangen sachlich berechtigt ist. Dafür seien "konkrete Hinweise" erforderlich, aus denen der Vermieter ableitet, zu einer Mieterhöhung in der konkreten Höhe berechtigt zu sein. Der Mieter müsse in die Lage versetzt werden, die Berechtigung der Erhöhung und diese selbst zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Daran fehle es im zugrunde liegenden Fall. Der Leipziger Mietspiegel sei kein "qualifizierter" Mietspiegel im Rechtssinne. Für eine Mieterhöhung auf Grundlage des Leipziger Mietspiegels wäre es erforderlich gewesen, die Berechnungsgrundlagen aus der Mietspiegeltabelle mitzuteilen, damit der Mieter die Mieterhöhung zumindest ansatzweise überprüfen könne.
Die Entscheidung befindet sich im Einklang mit BGH-Rechtsprechnung (BGH, NZM 2008, 164 Rdnr. 12; BGH, NZM 2006, 864 Rdnr. 13; BGH, NZM 2006, 101 Rdnr. 10). Auch wenn der BGH an einigen Stellen in der letzten Zeit an Formalien "keine überhöhten Anforderungen" (mehr) stellt (vgl. zuletzt zum Betriebskostenrecht Milger, in: Artz/Börstinghaus, 10 Jahre MietRRefG - eine Bilanz, 2011, S. 542 [546]), sind gewisse Mindestangaben zwingend erforderlich, die hier fehlten. Dazu muss der Vermieter die Tatsachen mitteilen oder benennen, die der Mieter benötigt, die Mieterhöhung in der konkreten Höhe überprüfen zu können; andernfalls ist die Erhöhung bereits formell unwirksam (Börstinghaus, Miethöhe-Handbuch, 2009, Kap. 6 Rdnr. 26).
Haus & Grund Leipzig | RA Eric Lindner
