BGH: Vermieter kann Abrechnungsmethode bei Betriebskosten frei wählen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem noch nicht veröffentlichten Urteil vom 20.02.2008 ? VIII ZR 49/07 ? entschieden, dass der Vermieter grundsätzlich die Berechnungsmethode bei der Betriebskostenabrechnung frei wählen kann. Danach kann der Vermieter Betriebskosten auch nach dem sog. Abflussprinzip abrechnen.
Im zugrunde liegenden Sachverhalt hatte ein Vermieter gegenüber den Mietern die Betriebskosten für das Kalenderjahr 2004 abgerechnet und dabei auch Wasserversorgungs- und Abwasserkosten eingestellt, die sich auf den Zeitraum Mitte 2003 bis Mitte 2004 bezogen haben. Dabei stellte der Vermieter die im Jahr 2004 fälligen Vorauszahlungen sowie eine Nachzahlung, die er aufgrund der im Sommer 2004 erteilten Wasser- und Abwasserrechnung zu zahlen hatte, in die Betriebskostenabrechnung ein. Der klagende Mieter wollte vom Vermieter die nach seiner Meinung zuviel gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen für den Abrechnungszeitraum 2004 vom Vermieter zurückerstattet haben. Die Klage des Mieters hatte keinen Erfolg.
Der BGH entschied, dass es dem Vermieter nicht verwehrt war, nach dem sog. Abflussprinzip die Betriebskosten gegenüber den Mietern abzurechnen. Insbesondere durfte er die von ihm im Jahr 2004 an den Wasserversorger geleisteten fälligen Zahlungen im Abrechnungszeitraum 2004 anteilig auf die Mieter umlegen, auch wenn die Zahlungen zum Teil noch für den Wasserverbrauch und die Abwasserbeseitigung des Jahres 2003 bestimmt waren. Den maßgeblichen Betriebskostenvorschriften könne nach Auffassung des BGH nicht entnommen werden, dass der Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebskosten bei einer Betriebskostenabrechnung festgelegt sei. Insbesondere sei entgegen anderslautender Rechtsprechung der Vermieter nicht gehalten, jeweils den Gesamtverbrauch am Jahresende abzulesen oder zu schätzen und die Abrechnungen eines Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufteilen zu müssen. Der damit für den Vermieter verbundene Aufwand sei nicht zumutbar und auch nicht von schutzwürdigen Interessen des Mieters gefordert. Demnach könne ein Vermieter frei wählen, ob er einer Betriebskostenabrechnung das sog. Abfluss- oder auch das Leistungs-/Zeitabgrenzungsprinzip zugrunde legt.
Der BGH ließ allerdings offen, ob in Ausnahmefällen nach einem Mietwechsel nach Treu und Glauben ein anderes Ergebnis sich ergeben könne.
Mit dieser klarstellenden Entscheidung des BGH ist eine umstrittene Rechtsfrage im Mietrecht geklärt, die die Rechtsprechung bisher unterschiedlich beurteilt hatte. Auch das Amtsgerichts Leipzig hatte bisher überwiegend im Sinne der nunmehr von BGH abgelehnten Auffassung entschieden.
