Wirksamer Erwerb eines nicht wirksam bestellten Sondernutzungsrechts
Ein nicht wirksam bestelltes, aber im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht kann grundsätzlich von einem Erwerber wirksam erworben werden. Das hat aktuell das Landgericht München I entscheiden (LG München I, ZMR 2011, 749).
In einem Nachtrag zu einer Teilungserklärung aus 2005 wurde der Wohnungseinheit Nummer 33 das Sondernutzungsrecht an den bislang gemeinschaftlich genutzten Keller Nummer 33 eingeräumt. Im Verfahren war zweifelhaft, ob dieses Nutzungssonderrecht wirksam bestellt wurde. Der Nachtrag zur Teilungserklärung wurde allerdings mit diesem Inhalt im Grundbuch eingetragen.
Im Jahr 2009 erwarben die Kläger die Wohnungseinheit Nummer 33. Sie begehrten von den übrigen Eigentümern, den Kellerraum Nummer 33 herauszugeben. Die Kläger meinten, sie hätten den Miteigentumsanteil, dem das Sondernutzungsrecht im Grundbuch zugewiesen worden sei, wirksam in Form des gutgläubigen Erwerbs erworben.
Mit Erfolg. Ein Sondernutzungsrecht wird regelmäßig in der Gemeinschaftsordnung begründet, ebenfalls ist es rechtlich möglich, dass alle Eigentümer dies (ohne Formhürden) nachträglich vereinbaren. Wird ein Sondernutzungsrecht im Rahmen der Gemeinschaftsordnung vereinbart und grundbuchrechtlich eingetragen, dann ist es möglich, dass von einem Erwerber diese Grundbuchposition (gutgläubig) erworben werden kann, auch wenn das Sondernutzungsrecht ursprünglich unwirksam begründet wurde. Ein ursprünglich grundbuchrechtlich eingetragenes Sondernutzungsrecht nimmt damit am öffentlichen Glauben des Grundbuches teil (§§ 891, 892 BGB). Ein einmal aufgrund einer Vereinbarung aller Eigentümer begründetes Sondernutzungsrecht wirkt durch die grundbuchrechtliche Eintragung gegenüber Rechtsnachfolgern (BGH, ZMR 2001, 119 [120]).
Wie die Entscheidung zeigt, existieren eine Reihe von Problemfragen rund um das Thema "Sondernutzungsrecht". Für Erwerber von Wohn- oder Teileigentumseinheiten ist es umso wichtiger, sich rechtlich beraten zu lassen.
Leipziger Haus & Grund Mitglieder haben kostenfreien Rechtsrat.
RA Eric Lindner
