Grundsteuerumlage bei vermietetem Wohnungseigentum
Im Rahmen der Vermietung von Eigentumswohnungen sind einige Besonderheiten zu beachten, beispielsweise bei der Grundsteuerumlage auf den Mieter der Wohnung. Hierzu hat aktuell das Landgericht Hamburg entschieden (LG Hamburg, WuM 2011, 23). Die Entscheidung kann Vermietern mit einer misslichen Vertragssituation helfen.
Im zugrunde liegenden Sachverhalt rechnete der Vermieter gegenüber dem Mieter die für die Eigentumswohnung anfallenden Grundsteuer direkt und ohne einen Umlageschlüssel zu benennen ab. Der Mieter wandte ein, diese "Direktumlage"-Möglichkeit sei mietvertraglich nicht vereinbart. Es fehle daher der Grundsteuergesamtbetrag sowie die darauf aufbauende rechnische Aufteilung.
Dass sich hier das Gericht der Mietermeinung nicht anschließt, macht die Entscheidung bemerkenswert, hatte doch der Bundesgerichtshof am 26.05.2004 entschieden, dass die Grundsteuer einer Eigentumswohnung wohnflächenabhängig umzulegen sei, wenn dies der vertragliche Umlageschlüssel ("... als Umlegungsmaßstab für die Betriebskosten ... gilt als vereinbart ... das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses...") so vorsieht.
In einem Fall, in dem mangels eines vereinbarten Umlageschlüssels nur der gesetzliche ("Wohnfläche") in Frage kam, hatte zuvor das Landgericht Berlin (WuM 2006, 34) eine wohnungsbezogene Grundsteuerumlage bei einer Eigentumswohnung zugelassen.
Die aktuelle Entscheidung ist pragmatisch, aber nicht unumstritten. Für Vermieter bietet sie die Möglichkeit nicht den umständlichen Weg zu wählen, von allen übrigen Eigentümern die Wohnungsgrundsteuerbeträge zu erfragen, um daraus einen Gesamtbetrag für die Umlage nach Gesamt- und Einzelwohnfläche zu ermitteln.
Die wohnungsbezogene Umlage der Grundsteuer bei Eigentumswohnungen ist sachgerecht. Es ist dem Vermieter nicht zumutbar, alle übrigen Beträge zu ermitteln. Außerdem handelt es sich hier um Kosten, die nicht für das Gesamtobjekt anfallen (Drasdo, NJW-Spezial 2011, 227). Steuergegenstand ist nach § 2 Nr. 2 GrStG i. V. m. § 68 Abs. 1 Nr. 3 BewG der Grundbesitz in der Form von Wohnungs- oder Teileigentum. Dann aber kann eine Vertragsbestimmung zulässigerweise dahin ausgelegt werden, dass eine wohnungsbezogene Umlage möglich sein soll, wenn eine bestimmte Kostenposition nicht das Gesamtanwesen, sondern direkt die vermietete Wohnung betrifft. Zumindest kann angenommen werden, dass dies die Parteien gewollt hätten, wenn sie dies vor Vertragsunterzeichnung gewusst hätten.
RA Eric Lindner
