Legionellenbefall und Mietminderung II
Ausgangspunkt
Seit 01.11.2011 sind Vermieter von Mehrfamilienhäusern verpflichtet, Trinkwasser auf Legionellenbefall untersuchen zu lassen, wenn in ihren Häusern Trinkwasser zentral erwärmt wird. Die Untersuchungen von große Messdienstleistern und zahlreiche Medienberichte melden seitdem eine durchaus erhebliche Zahl von Grenzwertüberschreitungen. Im Mietrecht spielen in diesem Zusammenhang Minderungsfragen eine Rolle. Dazu liegen nun, soweit ersichtlich, zwei Entscheidungen aus der Instanzrechtsprechung vor.
Minderung bei Legionellenbefall
In der Entscheidung aus des Amtsgerichts Dresden (AG Dresden, Urt. v. 11.11.2013 - 148 C 5353/13, dazu Herlitz, jurisPR-MietR 16/2014 Anm. 1) zeigte sich folgender Befund im Trinkwasser:
| Grenzwert nach Trinkwasserverordnung | festgestellter Wert im Fall AG Dresden |
| 100 KBE/100 ml | 1. Probe: 14.000 KBE/100 ml |
| danach Filtereinbau im Duschkopf | |
| 2. Probe: 3.700 KBE/100 ml |
(KBE = Kolonienbildende Einheiten)
Nach Auffassung des Amtsgerichts Dresden ist eine Mietsache dann mangelhaft, wenn sie nur in der Befürchtung einer Gefahrverwirklichung genutzt werden kann. Der Grenzwert beträgt bei Legionellen ("Legionella spec.") 100 KBE/100 ml (Anlage 3 Teil II der TrinkwVO). Eine derartige Grenzwertüberschreitung rechtfertige eine Mietminderung in Höhe von 25 Prozent. Dies gelte auch nach einem Filtereinbau im Duschkopf, wenn danach noch eine abstrakte Gesundheitsgefahr besteht. Eine Gefahrbefürchtung reiche für eine Mietminderung aus.
Im Gegensatz dazu steht die aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts München (AG München, Urt. v. 25.06.2014 - 452 C 2212/14). Dort war in einem Mietshaus nur einmal ein erhöhter Legionellenbefall von 1700 kbE/100ml festgestellt worden, allerdings nur an einer Entnahmestelle und nicht in der Wohnung des beklagten Mieters, der trotzdem seine Miete gemindert hatte. Das Amtsgericht München sieht in diesem Fall den Mieter nicht als berechtigt an, die Miete zu mindern. Der Mieter sei zum einen nicht direkt betroffen gewesen. Zum anderen sei ein Grenzwert von 10.000 KBE/100ml maßgeblich. Ab diesem Wert sei von einer Gesundheitsgefährdung auszugehen und direkte Gefahrenabwehr notwendig. Das zu dieser Frage heranzuziehende DVGW-Arbeitsblatt W 551, Bl. 15 sehe erst bei einem Legionellenbefund von 10.000 KBE/100ml direkte Gefahrenabwehr- maßnahmen vor. Eine konkrete, über das normale Lebensrisiko hinausgehende Gesundheitsgefahr habe nicht vorgelegen.
Auswirkungen für die Praxis
Mit der Entscheidung wird ein Widerspruch in der Instanzrechtsprechung deutlich. Im Kern wird die Frage aufgeworfen, welche Folgen die Überschreitung des "technischen Maßnahmewerts" in Anlage 3 Teil II TrinkwVO hat. Für das AG München genügt allein die Überschreitung des Werts von 100 KBE/100 ml nicht für eine Mietminderung aus. Doch dieser Ansatz sollte Vermieter nicht dazu verleiten, das Thema zu verharmlosen. Richtig ist, dass die TrinkwVO bei Legionellen einen "technischen Maßnahmewert" definiert, keinen "Grenzwert" (Oemischen, in: Seeliger/Schmitz/ders., Die neue Trinkwasserverordnung, 3. Aufl., S. 183). Der Begriff "technischer Maßnahmewert" wurde neu eingeführt. Die Bezeichnung wird aber als rechtlich unerheblich angesehen. Entscheidend ist allein, dass dieser Wert nach §§ 4 Abs. 3, 7 Abs. 1 TrinkwVO (in Verbindung mit Anlage 3 Teil II) einzuhalten ist (Seeliger, in: ders./Schmitz/Oemischen, Die neue Trinkwasserverordnung, 3. Aufl., S. 81). Wird dieser Wert erreicht oder überschritten, muss der Betreiber der Wasserversorgungsanlage das Gesundheitsamt unverzüglich informieren. Das Trinkwasser darf dann nicht abgegeben und anderen zur Verfügung gestellt werden. Es liegt eine Gesundheitsgefährdung vor. Vermieter sollten sich darauf einstellen, dass bereits eine Gesundheitsgefährdung für eine Minderung ausreicht. Ob sich demgegenüber die Auffassung des Amtsgerichts München durchsetzen wird, ist zu bezweifeln.
Die wichtigsten Informationen für Eigentümer sind in dem Infoblatt "Die neue Trinkwasserverordnung – Pflichten der Gebäudeeigentümer" zusammengefasst. Dieses kann in den Formularangeboten "Infoblätter rund um die eigene Immobilie" kostenfrei heruntergeladen werden.
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
