Bundesgerichtshof entscheidet zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung
Der Bundesgerichtshof hat sich in einem aktuellen Urteil mit der formellen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung beschäftigt (BGH, Urt. v. 09.10.2013 - VIII ZR 22/13). Der BGH geht dabei auf die in der Literatur geäußerte Kritik zu seiner Rechtsprechung ein. In der Literatur wird kritisiert, dass ein Vermieter, der eine erforderliche Bereinigung der Betriebskosten vornimmt, mit seiner Nachforderung wegen formeller Unwirksamkeit ausgeschlossen wird, wenn sich der Abzug nicht aus der Abrechnung ergibt, während ein Vermieter, der einen geboten Abzug unterlässt, eine spätere Korrektur seiner Abrechnung möglich bleibt. Ob aufgrund dieser Kritik eine Korrektur seiner Rechtsprechung geboten ist, lässt der BGH aber offen.
In dem zu entscheidenden Fall klagte eine Vermieterin gegen ihre Mieterin auf Zahlung einer Nachforderung aus einer von der Hausverwaltung erstellten Betriebskostenabrechnung. Die Mieterin hatte dieser zuvor widersprochen. Die Positionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser seien ihrer Ansicht nach formell nicht ordnungsmäßig abgerechnet worden, da diese nicht die aus der Abrechnung ersichtlichen Gesamtkosten enthalte. Da der Hauswart und der Schornsteinfeger für eine größere Wirtschaftseinheit tätig geworden seien, seien auch höhere Kosten entstanden. Von der Gesamtrechnung der Wasser und Abwasserkosten habe der Vermieter fünf Prozent für die Gartenbewässerung abgezogen.
Zur Begründung seiner Entscheidung führte der BGH aus, der Nachzahlungsanspruch des Vermieters setze voraus, dass dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung innerhalb des auf den Abrechnungszeitraum nachfolgenden Jahres zugehe. Die Betriebskostenabrechnung sei formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte, so dass der Mieter anhand der einzelnen Kostenpositionen und dem mitgeteilten Verteilungsschlüssel den auf ihn entfallenen Anteil rechnerisch überprüfen könne. In Bezug auf die Positionen Wasser, Schornsteinfeger und Hauswart sei die Betriebskostenabrechnung nicht deshalb formal unwirksam, weil die Gesamtkosten nicht hinreichend ausgewiesen seien. Nach der Rechtsprechung des BGH seien die Gesamtkosten aus formellen Gründen auch dann vollständig anzugeben, wenn diese nicht vollständig umlagefähig seien. Der Mieter müsse erkennen können, ob und in welcher Höhe die Gesamtkosten bereinigt worden seien. Im vorliegenden Fall sei das Hauswartsunternehmen zwar in mehreren Wohnblöcken beschäftigt gewesen, es habe aber jede Wohneinheit separat abgerechnet. Der Vermieter dürfe solche Rechnungsbeträge weiterreichen. In Bezug auf die Wasser- und Abwasserkosten, habe die Vermieterin die in der Rechnung enthaltenden Gesamtkosten in die Betriebskostenrechnung übernommen und diesen Betrag in der Spalte über die zu verteilenden Kosten um fünf Prozent reduziert. Insofern ergebe sich sowohl der Abzug von fünf Prozent als auch die Gesamtkostenangabe aus der Betriebskostenabrechnung, so dass auch hier kein formeller Mangel der Betriebskostenabrechnung vorliege. In Bezug auf die Schornsteinfegerkosten habe die Mieterin nur geltend gemacht, dass sich aus der vorgelegten Rechnung ein „niedrigerer Betrag ergeben habe als für diese Position bezogen auf sämtliche Gebäude der Wirtschaftseinheit“. Dies stelle lediglich einen materiellen Mangel der Abrechnung dar. Hingegen habe sie nicht geltend gemacht, dass die Hausverwaltung den für eine größere Wirtschafteinheit ausgewiesenen Rechnungsbetrag intern auf die von der beklagten Mieterin bewohnte Wirtschaftseinheit heruntergebrachten habe.
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